Bedeutung der Finanzierungskosten bei Erwerb eines der Preisbindung unterliegenden öffentlich geförderten Wohnraums für die Erhöhung der Miete.

 

 - AG_Rendsburg, Urteil vom 26. 9. 1996 – 3 C 292/96 -

 

 

Tatbestand:

 

Die Klägerin verlangt von den Beklagten Zahlung einer erhöhten Kostenmiete. Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer 4-Zimmer-Wohnung im Gebäude L.-Straße 9. Die Klägerin hatte das Mietobjekt im Jahre 1993 käuflich erworben. Bei dem Wohnraum handelt es sich um öffentlich geförderten Wohnungsbau. Die öffentlichen Mittel wurden bereits vor dem Erwerb durch die Klägerin von der Voreigentümerin zurückbezahlt. Die öffentliche Förderung endet mit Ablauf des 31. 12. 2002.

Mit Schreiben v. 25. 10. 1995 machte die Klägerin gegenüber den Beklagten ab 1. 12. 1995 eine erhöhte Kostenmiete geltend, und zwar von vormals 6,10 DM/m2 auf 10,55 DM bzw. 10,50 DM/m2. Der dem Erhöhungsverlangen beigefügte Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung weist an Zinsen für Fremdmittel einen Gesamtbetrag in Höhe von 113 600,00 DM aus. Gemäß Schreiben der H.-Bank v. 5. 10. 1993 handelt es sich dabei um die Kreditzinsen für den Erwerb der Mehrfamilienhäuser L.-Straße 7 und 9.

Die Klägerin trägt vor, daß ihr nichts anderes übrig geblieben sei, als eine neue Finanzierung in Anspruch zu nehmen, weil die öffentlichen Mittel bereits zurückgezahlt gewesen seien und eine erneute öffentliche Finanzierung nicht möglich sei. Sie weist ferner darauf hin, daß die öffentlichen Mittel auch dann, wenn sie nicht vorzeitig zurückgezahlt worden wären, angesichts der Veräußerung des Objektes hätten zurückgezahlt werden müssen. Darauf, daß die Voreigentümerin die Mittel eventuell vorzeitig zurückgezahlt habe, komme es mithin überhaupt nicht an, da die Klägerin diese jedenfalls nicht hätte übernehmen können. Nach alledem seien die erhöhten Zinsen nicht von ihr zu vertreten und daher ansatzfähig.

Die Beklagten tragen vor, daß die Klägerin nicht die Zinsbelastung ihrer eigenen Finanzierung in Ansatz bringen könne, und zwar soweit diese Verzinsung höher sei als im Zeitpunkt der Rückzahlung für das öffentliche Baudarlehen. Es entspreche nicht dem Sinn und Zweck des § 23 II. BV, die Klägerin als derzeitige Eigentümerin des Mietobjektes besser zu stellen als sonstige Erwerber freifinanzierten Wohnraumes. Neuer Wohnraum – wie vom Gesetzgeber durch die öffentliche Förderung angestrebt – soll und werde nicht geschaffen. Für eine Besserstellung der Klägerin gegenüber sonstigen Erwerbern sei daher kein Raum. Die Klägerin könne sich auch nicht darauf berufen, daß sie die Änderung der Zins- und Tilgungssätze im Sinne des § 23 Abs. 2 II. BV nicht zu vertreten habe. Jedenfalls über § 571 BGB müsse sich die Klägerin es zurechnen lassen, daß die Voreigentümerin die Fremdmittel vorzeitig zurückgezahlt habe. Auch wenn eine erneute öffentliche Finanzierung nicht möglich sei, so ergäbe sich insbesondere aus § 23 Abs. 5 II. BV, daß Kapitalkosten neuer Finanzierungsmittel (nur) angesetzt werden können, wenn sie anstelle der als Darlehen gewährten öffentlichen Mittel eingesetzt werden. Für den Fall der vorzeitigen Rückzahlung der als Darlehen gewährten öffentlichen Mittel ergäbe sich dies aus § 12 Abs. 5 II. BV.

Gründe:

[...]


Die Klägerin ist nicht berechtigt, von den Beklagten gemäß §_8a Abs._3 und 8, § 28 WoBindG i._V. m. §§ 12ff., 23 II. BV Zahlung der mit Schreiben v. 25. 10. 1995 geltend gemachten erhöhten Kostenmiete zu verlangen. Das Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam. Ändern sich gemäß § 8a Abs. 3 WoBindG nach der erstmaligen Berechnung der Durchschnittsmiete oder nach der Genehmigung der Durchschnittsmiete nach §_72 II._WoBauG die laufenden Aufwendungen (Kapitalkosten, Bewirtschaftungskosten), so tritt jeweils eine entsprechende geänderte Durchschnittsmiete an die Stelle der bisherigen Durchschnittsmiete. Bei einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen gilt Satz 1 nur, soweit sie auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat; als Erhöhung der Aufwendungen gilt auch eine durch Gesetz oder Rechtsverordnung zugelassene Erhöhung eines Ansatzes in der Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Gemäß Abs._8 der vorgenannten Vorschrift und §_28 WoBindG bestimmt das Nähere über die Ermittlung des zulässigen Entgelts die II. BV. Ändern sich hiernach gemäß §_23 Abs._5 i. V. m. § 12 Abs. 5 II. BV, § 16 WoBindG die Kapitalkosten (hier: Fremdkapitalkosten gemäß §§ 19, 21 II. BV) durch vorzeitige Rückzahlung der als Darlehen gewährten öffentlichen Mittel, so sind die zur Rückstellung oder Ablösung aufgewandten Finanzierungsmittel an der Stelle der öffentlichen Mittel im Finanzierungsplan auszuweisen. Gemäß § 45 Abs. 2 II. BV stehen die Befugnisse des Bauherrn nach dieser Verordnung auch dem Rechtsnachfolger zu. Soweit der Bauherr nach dieser Verordnung Umstände zu vertreten hat, hat sie auch der Rechtsnachfolger zu vertreten.

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin erfüllt diese Voraussetzungen nicht. Denn die von der Klägerin in das Mieterhöhungsverlangen eingestellten Finanzierungskosten stellen keine Ersatzfinanzierungsmittel im Sinne der vorgenannten Vorschriften dar, sondern dienten der Kaufpreisfinanzierung des erworbenen Mietobjekts. Wenn aber der Erwerber eines Grundstücks einen niedrigeren oder höheren Preis für das Grundstück entrichtet, als dies den Gesamtkosten des Bauvorhabens entspricht, so ist das ohne Wirkung auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung. Der Erwerber tritt als Rechtsnachfolger vielmehr in dieselbe Stellung ein, die der Veräußerer für die Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung hatte, insbesondere muß er auch Umstände, die der Rechtsvorgänger zu vertreten hatte, gegen sich gelten lassen (§ 45 Abs. 2 II. BV). Der Erwerber kann sonach nicht etwa an Stelle der Gesamtkosten den Erwerbspreis in die Wirtschaftlichkeitsberechnung aufnehmen und die zur Deckung des Erwerbspreises verwendeten Mittel im Finanzierungsplan ausweisen (BGH, Urt. v. 25. 3. 1970, ZMR 1970, 202ff.; Urt.-Anm. zu dem Urt. des BGH v. 25. 3. 1970 in GW 1970, 314; Wohnungsbaurecht, Fischer-Dieskau, Pergande, Schwender, Kommentar, Zweite Berechnungsverordnung, Bd. 4, Anm. 4 zu § 12 II. BV; Anm. 2 zu § 45 II. BV).

Auf dieser Ebene ist der vorliegende Fall zu beurteilen. Nach dem eigenen Vortrag der Klägerin erfolgte die Rückzahlung der öffentlichen Mittel durch die Voreigentümerin bereits lange Zeit vor dem Erwerb des Mietobjektes durch die Klägerin. Trotz Fortgeltung der öffentlichen Förderung nach dem Erwerb war die Klägerin bei der Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung gebunden an die Berücksichtigung der (anteiligen) Gesamtherstellungskosten des Hausgrundstücks. Die Klägerin hingegen ist nicht berechtigt gewesen, von den Finanzierungskosten auszugehen, die sie als Erwerberin des Hausgrundstücks entrichtet hat.

Nach alledem sind allein die Gesamtkosten Grundlage der Berechnung. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter das Grundstück erworben hat. Er darf also nicht von den Anschaffungskosten ausgehen, sonst ist die Mieterhöhungserklärung unwirksam (vgl. Urt.-Anm. zu BGH v. 25. 3. 1970 in GW 1970, 314).

Hinsichtlich der hier maßgeblichen Fremdmittel war daher die Klägerin gebunden an die von der Voreigentümerin aufgewandten Mittel in der vorangegangenen Wirtschaftlichkeitsberechnung (176428,26 DM_: 4991,84 m2 : 12 = 2,95 DM/m2 monatlich) bzw. der für die vorzeitige Rückzahlung der öffentlichen Mittel aufgewandten Mittel, die gemäß §§ 12 Abs. 5, 23 Abs. 5, Abs. 4 der II. BV an deren Stelle auszuweisen gewesen wären. Tatsächlich hat die Klägerin die Zinsen für die Finanzierung des Kaufpreises mit 7,60 DM/m2 und Monat (113600,00 DM_: 1245,24 m2 : 12), d. h. eine Abweichung von 4,65 DM/m2 monatlich in Ansatz gebracht. Dies ist bereits mehr als die Differenz zu der bisherigen Durchschnittsmiete von 6,10 DM.